万科TOD路线图

财经 展浩博 发自成都

继牵手深地铁之后，万科再次联合成都轨交，在TOD领域持续发力。

7月13日，财经获悉，万科物业新注册成立一家子：成都轨道万科物业有限，该由万科物业与成都轨道城市发展集团有限联合发起设立，双方分别占股51%、49%。万科物业为控股股东。

成都轨道城市发展集团为成都轨道交通集团的全资子。此次新成立，标志着万科正式牵手成都轨交。据悉，双方或将在TOD项目端展开合作。

所谓TOD，即在规划居民区或商业区时，以公共交通为导向，是一种公共交通使用较大化的非汽车化规划设计方式。

TOD概念源自美国，由彼得•卡尔索普首先提出，而大规模收获成却是在香港、新加坡、东京、台北等高密度的亚洲都市。因而对中国的城市开发建设颇具借鉴意义。

万科对TOD项目日渐重视。2020年6月30日，万科股东会上，万科董事长郁亮曾表示，未来万科在地产开发上有两个核心方向，分别为城市更新和TOD，虽然在业绩上还没有充分体现，但未来潜力很大，会为传统开发业务带来新的增长曲线。

TOD作为万科未来两大发展方向之一，重要程度不言而喻。

就在股东会前一天，6月29日，万科刚达成与深圳地铁集团的合作。双方拟共同成立合资，各自持股50%，以深化“轨道+物业”领域合作。

万科与大型城市轨道交通集团合作布局TOD由来已久。早在2015年，万科就曾携手上海申通地铁团共同打造上海万科天空之城项目。这也是万科在上海的名列前茅个TOD项目。

2015年上海申通地铁集团旗下子上海申通地铁资产经营管理有限和上海轨道交通上盖物业股权投资基金合伙企业（有限合伙）竞得天空之城项目地块。同年9月，万科以22亿元入股该地块项目 50%股权，双方展开合作。

财经查询获悉，天空之城项目为上海广欣投资发展有限。截至目前，该大股东为万科旗下附属上海万晞投资管理有限，持股比例为50%。上海申通地铁集团旗下两子分别持股40.08%、9.92%。

据彼时天空之城项目负责人透露，“地铁站土地如何集约化利用”是当时天空之城项目开发建设中所考虑的主要问题。

由此，万科与申通地铁采取发挥轨道交通大容量客运与络联通优势的TOD模式建设，以充分利用垂直空间，实现建设用地零增长的集约化用地，同时可以增强城市能、改善城市形态。

与天空之城项目类似，万科在杭州的头个TOD项目同样注重空间利用与开放性设计。2017年4月20日，万科杭州与杭州地铁置业签署合作协议，双方共同开发的头个案例为余杭区的杭行路项目。

该项目为一处建筑体量约7万平方米的中等规模TOD开发，彼时万科提出从轨道交通站点向社区逐层渗透的开发理念，即注重项目四通八达的开放性，打造成一个复杂生长的“聚合街区”。

万科最早接触TOD也是在杭州。十年前，万科开始研究TOD与社区开发的关系，并与杭州市共同探索新一代TOD实践的可能性。

经过多年实践万科逐渐总结出TOD开发的两大要义，其一是TOD开发必须向社区有机渗透，与城市生活紧密结合。其二则是要因地制宜，走符合国内实际的特色开发之路。

目前，万科的TOD建设已经在全国范围内蓬勃展开。据财经不完全统计，2015~2020年间，万科已在上海、杭州、重庆、武汉、长沙等多个国内一二线城市完成TOD项目布局。TOD项目获取多从土拍市场竞得，其中包括联合竞拍形式，如联合深地铁拿下佛山万科天空之城项目。

另有如重庆天地项目，乃是万科从重庆瑞安天地房地产手中收购得来。除此之外，在合作方土拍拿地之后，万科入股项目，以实现合作开发的方式也偶有发生，如上海万科天空之城项目，为万科入股申通地铁旗下项目。